Blog

Ingatlan kiadás/bérbeadás okosan – 2. rész

2024-08-28
Mire figyeljünk vásárláskor? A kiválasztástól az adózásig...

Cikkünk első részében Keszler Annát, a Be My Home Ingatlaniroda tulajdonosát a lakás kiadásról és a befektetési célú ingatlanvásárlások kapcsán kérdeztük. Ebben a cikkben pedig a hivatalos utat járjuk körbe

 

  • Milyen adózási kötelezettsége van annak, aki magánszemélyként vagy cégként ad ki ingatlan(okat)?

Magánszemélyként a 15 % mértékű személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség merülhet fel, alapesetben (főszabály szerint) áfamentesen és akár adószám nélkül (adóazonosító jellel).

Abban az esetben, ha számla szükséges, adószámot kell kérni, ebben az esetben adószámos magánszemélyről beszélünk.

Harmadik lehetőség lehet az egyéni vállalkozóként történő bérbeadás.

A leggyakoribb az első eset, amikor adóazonosító jellel áfamentesen történik a bérbeadás.

A jövedelem (adóalap) meghatározása bevétel – költség elven működik, a költség tekintetében a tételes vagy a 10 %-os vélelmezett költségelszámolás (ilyenkor nem lehet tételes költséget elszámolni, jövedelem bevétel 90 %-a) lehetséges.

Dióhéjban ennyi, bővebben itt lehet olvasni: https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/nezzen-utana/inf_fuz/informacios-fuzetek---2024 - - > SZJA, 10. információs füzet.

Fontos még az adott önkormányzati rendeletet megnézni, hogy nincs-e esetleg építményadó fizetési kötelezettség a bérbeadás miatt (van olyan önkormányzat, amely csak a hasznosítás esetén adóztat). Cég esetén kérdés, hogy TAO vagy KIVA alany. A társasági adó mértéke 9 %, a kisvállalati adó mértéke 10 %.

Alapesetben ekkor is áfamentes a bérbeadás, mely adókötelessé tehető. A nyereség kivétele esetén osztalék utáni 15 % mértékű személyi jövedelemadó és 13 % mértékű szociális hozzájárulási adót kell fizetni (utóbbinál addig, míg az adott személynek bizonyos, jogszabályban meghatározott össz. jövedelme a tárgyévben el nem éri a minimálbér összegének huszonnégyszeresét).

 

  • Sok szó esik a közjegyzői okiratról. Valóban szükséges ez? Ha igen, akkor ennek költségét ki fizeti? A tulajdonos, vagy a bérlő? A közjegyzői okirat a bérbeadót védi, vagy a bérlőt?

A közokiratba foglalásnak a kiürítési nyilatkozat (mely szerint, ha a jogviszony bármely okból megszűnik, a bérlő ... napon belül köteles ingóságaitól kiürítve azt elhagyni és a bérbeadót birtokba visszabocsátani) tekintetében van jelentősége, mely ezáltal közvetlenül végrehajthatóvá válik (olyan lesz, mint egy jogerős bírósági ítélet). A költségviselés szabad megállapodás kérdése, gyakorlatban is változó (nagyjából azonos volt a Be My Home ügyvéd szakértőjének praxisában az arány bérbeadó és bérlő tekintetében, álláspontja szerint az ingatlan egyedisége a piacon kikényszerítheti a bérlőből ezen költség viselését).

A közokiratba foglalás alapesetben csupán nagyobb bizonyítóerőt eredményez és közvetlenül végrehajtható. A közokirat tartalma dönti el azt, hogy kit véd jobban (bérbeadót vagy bérlőt), ez pedig a felek megállapodásának része. Egy közokiratba foglalt kiürítési nyilatkozat azonban egyértelműen a bérbeadót védi.

A bérleti szerződés tartalma is közokiratba foglalható (ez nem feltétlenül szükséges), de a kiürítési nyilatkozat közokiratba foglalása mindenképpen javasolt.

 

  • Ha valaki most venne ingatlant kiadási céllal mit javasolsz? Hol és mekkora lakást vásároljon?

A befektetési ingatlanok örök kedvence a Nappali+1 hálószoba, emeleti, erkélyes kategória, mert szinte bármely élethelyzetet és célcsoportot ki tud szolgálni, így ez egy klasszikus sláger ingatlan. Kiadás esetében mindig a „matek” a mérvadó és ki kell szedni a szubjektumokat a vásárlásnál! Elsődleges a lokáció, az állapot, a költségek, a közlekedés. Ezekben a paraméterekben kell egy 5-ös skálán minimum 4-esre vizsgázni a keresett ingatlannak és garantáltan jó üzletet csinálunk, legyen az panel vagy tégla.

 

Are you selling a property or looking for one?
Enter your details and we'll help!

The privacy policy read and accepted.
Send Message