Blog

2026-08-10
Rövid piaci helyzetjelentés az utóbbi fél év tapasztalatából!

Ingatlanpiaci Elemzés: A Budai Oldal Piaci Dinamikája (2025/2026)

 

1. Árváltozások és Árszintek a Budai Oldalon

 

A 2025-ös évben tapasztalt kiugró, országosan átlagosan több mint 20%-os drágulási hullám után 2026 első és második negyedévére a budai piacon is megtorpant az árak száguldása. A piac megközelítette a vevői megfizethetőség határait, így a korrekció és a konszolidáció időszaka lépett életbe, mely már kézzel foghatóan érzékelhető az utóbbi 1-2 hónap tapasztalata alapján.

  • Téglalakások (Buda): Az átlagos négyzetméterárak a budai oldalon meghaladták az 1,3–1,5 millió Ft/m²-es tartományt (a prémium zöldövezeti vagy újszerű ingatlanoknál a 1,8–2,2 millió Ft/m² sem ritka).
  • Panellakások (Buda - pl. Óbuda, Kaszásdűlő): A budai panellakások négyzetméterára elérte az 950 ezer – 1,1 millió Ft/m²-es szinteket.

Árváltozási trend: Míg 2025 végén még negyedéves alapon is 3-5%-os áremelkedések történtek, 2026 II. negyedévére az MNB adatai szerint Budapesten 0,6%-os mérséklődés / stagnálás volt megfigyelhető. A túlárazott ingatlanok esetében az eladók kénytelenek korrigálni.

 

2. Keresők Intenzitása és Vevői Preferenciák

 

A kereslet szerkezete jelentősen átalakult az elmúlt egy évben:

  • Észak-Buda és a kerületi toplista: A budapesti kerületek népszerűségi rangsorában a XIII. kerület mögött a II. kerület (16–19% közötti részesedéssel) és a III. kerület tartósan a leghatékonyabban szereplő budai célpontok.
  • Túlértékeltség és Vevői Óvatosság: Az MNB felhívta a figyelmet, hogy a lakásárak túlértékeltsége meghaladta a 20%-ot. Ennek következtében a vevők döntési ideje meghosszabbodott: lassabban, megfontoltabban reagálnak, és kifejezetten keresik a nagy alkuk lehetőségét.
  • Keresleti sávok: Budán a legnagyobb érdeklődés a 60–90 millió Ft közötti használt lakásokra mutatkozik, míg a 150 millió Ft feletti prémium kategóriában erős kivárás és csökkenő tranzakciós sebesség tapasztalható.

3. Tranzakciós Adatok és Adásvételi Dinamika

 

A KSH és a DH becslései alapján a tranzakciószámok terén határozott hullámzás volt megfigyelhető:

  • Tranzakciószámok alakulása: Az Otthon Start Program 2025-ös indításakor tapasztalt tranzakciócsúcs után 2026 I. félévében a megkötött adásvételek száma országosan mintegy 10,8%-kal elmaradt az előző év azonos időszakától. A piac azonban nem állt meg, júniusban ismét élénkülés volt tapasztalható.
  • Hitelpiac és finanszírozás: Míg korábban a vásárlások harmada történt hitellel, az államilag támogatott és kedvezményes hitelek hatására a hitelezett adásvételek aránya megnőtt, a vevők jelentős része árérzékeny elsőlakás-vásárlókból áll.

Értékesítési idők és Alkuk:

 

Budai panellakások: Átlagos értékesítési idő 50–65 nap, az átlagos alku mértéke 3–5% a reálisan árazott ingatlanok esetében. A túlárazott ingatlanok esetében az értékesítés a 100+ napot meghaladó tendencia érzékelhető.

Budai téglalakások: Átlagos értékesítési idő 90–120 nap (a felújítandó vagy túlárazott ingatlanoknál 150+ nap), az átlagos alku mértéke 5–8%.

 

Konklúzió:

 

Budán és különösen Észak-Budán a vevők jelen vannak, de a "bármit bármennyiért" időszaka véget ért. A kínálat fokozatos bővülése és a magas árszint miatt az ingatlanok csak reális, szakértői árazással, jó állapot vagy tiszta jogi/műszaki háttér mellett adhatók el ésszerű időn belül.

2026-08-10

Valóságshow az ingatlanpiacon: Illúziók helyett jön a kemény alkuk időszaka?

2026-05-29

Átadták az első iCompass díjakat – Példamutató ingatlanosokat díjazott az ingatlan.com

2025-10-21

Mire számíthatunk az ingatlanpiacon 2025-ben?

2025-01-31

Hogyan áll most az ingatlanpiac Magyarországon?

2025-01-18

Segítség, ami szívből jön!

2024-12-27

Mit jelent az osztatlan közös tulajdon?

2024-12-16

Vételi szándéknyilatkozat: Tények és tévhitek

2024-11-29

Adó és illeték: Mi a különbség

2024-11-14

Az ingatlanok túlárázásának buktatói

2024-10-18

Az ingatlanok szerepe az életszakaszokban 2. rész

2024-09-27

Az ingatlanok szerepe az életszakaszokban 1. rész

2024-09-16

Ingatlan kiadás/bérbeadás okosan – 2. rész

2024-08-28

Ingatlan kiadás/bérbeadás okosan – 1. rész

2024-08-13

Home Staging: az ingatlan eladás művészete

2024-07-30

Ingatlanos
poén szótár

2024-07-18

Az ingatlanos
egy napja

2024-06-26

Milyen
a jó ingatlanos?

2024-06-19

Miért utálják az ingatlanosokat?

2024-05-13

Használt ingatlan vagy új építés ?

2024-03-21

Mit is várunk '24-től? CSOK PLUSZ ’24

2024-01-02

Amit eddig
biztosan tudunk
a CSOK plusz-ról

2023-11-20

Egy friss konferencia élménnyel gazdagabban

2023-10-10

Szikrázó napfény,
szivárvány és séta a naplementében?

2023-07-12

Aktuális piaci helyzetjelentés

2023-05-11

Néhány
fontos hír
és összefoglalás

2023-03-20

Egy kis helyzetértékelés tőlünk, így 2023. év elején

2023-02-15

Are you selling a property or looking for one?
Enter your details and we'll help!

The privacy policy read and accepted.
Send Message